Investissement Locatif à Paris: Le guide complet pour les investisseurs

2. Le marché immobilier parisien : des particularités à connaître

Des prix élevés, mais une forte demande

Paris reste l’un des marchés immobiliers les plus convoités, mais aussi l’un des plus onéreux. En 2024, le prix moyen au m² dans la capitale avoisine 10 000 €, avec des variations selon les arrondissements : entre 7 500 € dans le 19e et plus de 15 000 € dans le 6e et le 7e.

Malgré une légère correction des prix observée ces dernières années, la demande locative demeure extrêmement forte. Plus de 65 % des Parisiens sont locataires, et la rareté de l’offre renforce la compétitivité du marché. Les taux de rentabilité brute oscillent entre 2,5 % et 5 %, selon l’emplacement et le type de bien.

Les réglementations locales à Paris

Paris se caractérise aussi par une réglementation stricte, notamment en ce qui concerne la location de courte durée (Airbnb, locations saisonnières, etc.). Les propriétaires doivent respecter des règles spécifiques :

• L’obligation d’enregistrement en mairie pour les locations saisonnières (meublés de tourisme).
• Le plafonnement du nombre de nuitées pour les résidences principales.
• La possibilité de transformation en local commercial pour les biens destinés à la location courte durée au-delà d’un certain seuil.

Ces contraintes légales sont à prendre en compte dès la phase de projet.

Pour plus d’informations sur les principales lois encadrant la location (Loi ELAN, Loi ALUR, règles sur les meublés de tourisme, etc.), rendez-vous directement ici !

3. Quel est le rendement locatif à Paris?

L’évaluation de la rentabilité d’un projet immobilier passe par l’examen du retour sur investissement, souvent mesuré via le rendement brut. À Paris, on recense un niveau de rentabilité moyen tournant autour de 2% à 3% brut pour les secteurs centraux, avec des pics potentiels dans certaines zones en pleine transformation (autour de 5%).

Même si Paris n’est pas la ville la plus connue pour offrir un rendement particulièrement élevé, elle demeure extrêmement attractive pour le caractère « refuge » de son marché : moindre risque de vacance, forte valeur de revente et visibilité internationale.

4. Est-il encore intéressant d’investir dans l’immobilier à Paris?

Après avoir présenté ces éléments, il est naturel de se demander si investir à Paris dans l’immobilier est encore intéressant en 2025.

Si les prix de l’immobilier sont les plus élevés au monde, avec Londres, New York, Hong Kong et Tokyo, c’est aussi l’un des marchés les plus sûrs et les plus rentables pour réaliser un investissement immobilier.

La capitale française dispose d’un secteur immobilier unique !

C’est un secteur tendu et concurrentiel qui nécessite des investissements importants. Si le pass d’entrée demeure très élevé, c’est en raison de la demande de location qui elle aussi est très forte. La rentabilité de la location peut être moindre par rapport à d’autres villes en france, mais la plus-value à la revente est quasi garantie sur le moyen et long terme.

De même, l’immobilier parisien est un marché exigeant, mais rentable et très peu risqué, surtout si vous recherchez des locations de longue durée. Pour les locations à court et moyen terme, les rendements sont intéressants pour louer le bien à des touristes. D’autant plus qu’il est possible de l’occuper une partie de l’année et le confier à des sociétés de gestion locative comme GuestReady, ce qui permet de rentabiliser le bien toute l’année.

5. Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs à Paris?

Comme partout en France, les revenus issus d’un investissement locatif à Paris sont soumis à l’impôt et doivent être déclarés. Le régime fiscal varie selon le type de location :

1. La location non meublée (nue)

Les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers et imposés selon deux régimes :

• Le micro-foncier : si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €, un abattement forfaitaire de 30 % s’applique.
• Le régime réel : permet de déduire l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière…), intéressant pour les investisseurs ayant des charges élevées.

2. La location meublée

Le propriétaire relève du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) :

• Le régime micro-BIC : pour des revenus locatifs inférieurs à 77 700 € par an, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué.
• Le régime réel : permet la déduction des charges et amortissements, optimisant ainsi la fiscalité pour les propriétaires aux revenus plus élevés.

3. La fiscalité des locations courte durée

Avec le durcissement des réglementations sur Airbnb et les autres plateformes (Booking…), certaines villes comme Paris imposent des règles strictes. Pour optimiser sa fiscalité et éviter des erreurs, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal spécialisé.

 

 

6. Court, moyen ou long terme ?

Le choix entre location courte, moyenne ou longue durée dépend des objectifs de rentabilité, du cadre réglementaire et du niveau d’implication du propriétaire dans la gestion locative.

1. La location courte durée (moins d’un mois)

La location courte durée, souvent utilisée pour le tourisme ou les séjours professionnels, concerne un logement meublé loué pour quelques nuits à plusieurs semaines. Elle offre une rentabilité élevée mais est soumise à une réglementation stricte à Paris :

• Une autorisation de changement d’usage est nécessaire pour les résidences secondaires.
• La durée maximale de location d’une résidence principale est de 90 jours par an.
• Les plateformes comme Airbnb doivent transmettre les revenus aux autorités fiscales.

2. La location moyenne durée (1 à 12 mois)

Ce type de location est en forte croissance, notamment avec le bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable). Il s’adresse aux étudiants, expatriés ou professionnels en mission. Avantages :

• Pas de plafonnement de durée comme la location courte durée.
• Moins de rotation des locataires qu’avec Airbnb.
• Exonération des restrictions imposées aux locations saisonnières.

Des sociétés spécialisées comme GuestReady assurent la gestion locative complète, y compris la gestion des annonces, le ménage et la communication avec les locataires.

3. La location longue durée (plus de 12 mois)

Solution stable, la location longue durée repose sur un bail classique (3 ans pour un bien vide, 1 an pour un meublé) et évite les contraintes de la location touristique.

• Les avantages : des revenus réguliers, une ggestion simplifiée, un faible taux de vacance locative.
• Les inconvénients : une rentabilité souvent plus basse que la location courte ou moyenne durée.

Quelle durée choisir ?

Les zones résidentielles et universitaires sont adaptées pour les locations à long terme, tandis que les zones plus touristiques conviendront pour les locations à moyen et court terme. Par ailleurs, les rendements locatifs à court terme sont sensiblement plus élevés.

Il faut également noter que les locations à court terme offrent plus de flexibilité. Les propriétaires peuvent rester dans la propriété pendant un certain temps et l’avoir sur Airbnb pendant leur absence.

GuestReady peut aider à fournir une estimation du rendement potentiel des investissements immobiliers et peut également vous aider dans la gestion de vos locations à court terme.

7. Où investir à Paris et quels arrondissement privilégier ?

Vous vous demandez très certainement où investir dans Paris n’est-ce pas ? Nous avons fait une sélection des meilleurs arrondissements et quartiers pour vous aider au mieux dans vos futurs investissements parisiens.

Investissement Locatif 20e – Ménilmontant

• Rendement annuel moyen : ~5,1 %
• Prix moyen/m² : ~9 500 à 11 400 €

Le 20ᵉ arrondissement, historiquement ouvrier et artistique, est aujourd’hui un secteur vivant et cosmopolite. Réputé pour ses rues fleuries (Villa de l’Ermitage, par exemple) et ses nombreux ateliers d’artistes, il offre un cadre authentique à seulement quelques stations de métro du centre de Paris.

• Environ 90 % des logements sont des résidences principales.
• Les prix ont augmenté d’environ 10 % sur un an, ce qui confirme l’attrait du quartier.
• Pour un T3, comptez entre 300 000 et 500 000 €.

Le 20e arrondissement de Paris a vu passer de nombreux artistes célèbres tels qu’Edith Piaf et Eddy Mitchell. C’est donc un bel endroit où acheter un bien immobilier à Paris.

Investissement Locatif 17e – Batignoles-Monceau

• Rendement annuel moyen : ~4,7 %
• Prix moyen/m² : ~11 000 €

Le 17ᵉ arrondissement est l’un des plus prisés de la capitale, notamment grâce à sa proximité avec le centre et ses nombreux commerces. Le parc immobilier y est majoritairement composé d’immeubles anciens construits avant la Seconde Guerre mondiale.

• Les secteurs des Ternes et de la Plaine Monceau affichent les prix les plus élevés.
• Le quartier des Épinettes reste plus accessible.
• Le 17ᵉ compte environ 93 % de résidences principales. De plus, le prix moyen au mètre carré est d’environ 11 000€ et on constate une rentabilité de 4.74%. Ce qui s’avère être un investissement locatif moyen.

Quant à l’investissement locatif à Paris, les prix varient selon le type de bien. C’est l’endroit idéal pour faire un investissement immobilier. Les logements de ce quartier sont majoritairement composés de 2 ou 3 chambres, ils représentent environ 55 % du parc de logements.

Les meilleurs quartiers du 17e arrondissement:

Le quartier des Ternes

Situé à proximité de la place de l’Étoile, le quartier des Ternes abrite de nombreuses boutiques de luxe. Ce quartier doit son charme et son authenticité aux nombreux marchés et immeubles haussmanniens qu’il abrite. Le parc immobilier est constitué d’appartements et les locataires représentent 63% des habitants.

Le quartier de la Plaine Monceau

Il est beaucoup apprécié pour le milieu de vie qu’il propose. Entre ses musées, ses nombreux restaurants et ses hôtels particuliers, c’est l’endroit idéal pour investir. Sa proximité et son architecture avec le Parc Monceau sont également des atouts importants pour ce secteur. Le parc immobilier est composé en quasi-totalité d’appartements (99%) et les locataires représentent 55% des habitants.

Le quartier des Batignolles

Ce quartier est « un village » à part entière. Les Batignolles est un secteur calme avec sa place principale, qui est la Place du Docteur Félix Lobligeois. L’environnement immobilier est composé en quasi-totalité d’appartements (99%) et les locataires représentent 60% des habitants.

Investissement Locatif 1e – Louvre

• 4.1% rendement annuel
• 14.000€ prix moyen/m2

Le 1er arrondissement de Paris, zone limitrophe des 2e, 3e, 4e, 6e, 7e et 8e arrondissements, est situé sur la rive nord droite de la Seine. De plus, dans cette partie de la ville se trouvent certaines des rues et des places les plus emblématiques de la capitale.

Entre le musée du Louvre, la place Vendôme ou les hôtels de luxe, le secteur est très prisé des investisseurs et des touristes du monde entier. Il abrite également l’un des plus anciens quartiers de Paris, le quartier des Halles.

Près de 75% des habitants de la commune sont locataires. Très peu d’appartements et de studios sont loués malgré une forte demande. Cette tendance favorise la hausse des prix, faisant de ce quartier l’un des plus chers. Ce secteur a un faible rendement locatif, mais il s’agit d’un secteur dynamique propice aux Airbnb. Le rendement brut se situe à hauteur de 4.13%.

Aux alentours, plus de 85% des appartements datent d’avant la Première Guerre mondiale. Cela offre de nombreuses possibilités si vous souhaitez investir dans l’ancien.

Cependant, il est important de noter que les maisons ne représentent que 2.4% du parc immobilier de cette partie de la ville. Les appartements, quant à eux, constituent près de 97 % des logements de la commune.

Dans le cadre d’un rendement locatif à Paris, le choix du quartier est une étape importante du projet. Comme dans tous les arrondissements de Paris, le premier est divisé en 4 secteurs administratifs.

Saint-Germain-l’Auxerrois

Saint-Germain-L’Auxerrois est le premier arrondissement de la ville de Paris. Ce secteur abrite les célèbres Jardins des Tuileries et le Musée du Louvre, qui représentent un atout important pour les investisseurs.

Composé à 99% d’appartements et à 1% de maisons, le quartier affiche un prix moyen de 14 000€. De plus, environ 75 % des habitants de ce secteur sont locataires.

Les Halles Châtelet

Les Halles est un quartier très dynamique qui est l’un des plus fréquentés de Paris. C’est aussi le deuxième arrondissement administratif de la capitale et possède un grand marché.

Composé majoritairement d’appartements, 72% des habitants de ce secteur sont locataires. Le prix moyen/m2 de l’immobilier dans cette zone est de 12 654€ au 1er février 2022.

Le Palais-Royal

Situé au cœur de Paris 1er, le Palais-Royal est l’un des quartiers les plus prisés des habitants du centre-ville. Cela est dû à ses nombreux espaces verts et à ses commerces de proximité.

Ce troisième quartier administratif de Paris abrite également des hôtels de luxe qui accueillent les touristes du monde entier venus visiter la capitale. Le prix moyen/m2 d’une maison dans ce quartier est de 14 668 € par appartement.

La place Vendôme

La place Vendôme est le quartier le plus cher du centre de Paris. Avec un prix moyen/m2 pouvant atteindre 23 000€, il abrite de nombreuses boutiques de luxe.

Il est composé à 98% d’appartements et attire les plus aisés. Si vous décidez d’investir dans ce domaine, vous pourrez facilement trouver un client grâce à la demande constante.

Investissement Locatif 19e – Buttes-Chaumont

• 3.5% rendement annuel
• 8.000€ prix moyen/m2

Le 19e arrondissement est un quartier très diversifié. À la fois branché et populaire, il attire les familles et les étudiants, même si Stalingrad ne peut se défaire de sa mauvaise image.

Environ 90% des logements de cette commune sont des résidences principales. Jusqu’à 69%, des logements sont occupés par des locataires et la proportion d’appartements est de 97% contre 2% pour les maisons.

Le marché immobilier du 19e arrondissement est l’un des moins chers de Paris, avec des prix compris entre 4 500€ et 8 500€ et un rendement annuel qui se situe entre 3 et 4%. Cependant, certaines propriétés peuvent dépasser 10 000€/m² en fonction de leur emplacement, comme celles situées sur l’Avenue Secrétan et l’Avenue Simón Bolívar. Mais bien sûr les villas de charme du quartier Mouzaïa explosent avec un prix au m² avoisinant les 15 000€.

Aussi, le 19e est socialement mixte. Une diversité que l’on retrouve également dans l’architecture entre les tours de la Place des Fêtes, les blocs des années 70 et les immeubles en pierre de taille.

Investissement Locatif 4e – Hotel de Ville

• 3.4% rendement annuel
• 13.789€ prix moyen/m2

Connue pour son marché locatif très tendu, Paris fait partie des villes de France aux coûts d’achat très élevés. Cependant, le contexte économique particulier de 2021 a entraîné une légère baisse des prix dans toutes les villes. Cette situation est une grande opportunité pour les investisseurs.

Cependant, le 4e arrondissement de Paris échappe à la règle. On note une petite augmentation de 0.3% des prix. En effet, ce quartier est très prisé par les investisseurs qui souhaitent acheter un bien immobilier à Paris.

Ce quartier est très demandé, l’offre locative est bien inférieure à la demande et le rendement brut moyen est de 3.01 %. Beaucoup de personnes cherchent à rester dans le quartier mais il n’y a pas assez d’offre. Bien que ce quartier ait un faible rendement locatif, il s’agit cependant d’un quartier dynamique propice aux investissements Airbnb.

Le quartier Saint Merri

C’est un quartier à la fois populaire et calme. Au centre du quartier, on retrouve le marché des Halles et le Centre Pompidou ou centre d’art dédié à l’art moderne et contemporain. Dans le quartier, le parc immobilier est composé en quasi-totalité d’appartements. 71% des habitants sont locataires et 29% propriétaires.

Le quartier Saint-Gervais

Ce quartier abrite une forte communauté juive. Ils y ont développé de nombreuses entreprises. C’est dans ce quartier que se trouvent également le Mémorial du martyr juif inconnu et le Centre de documentation juive contemporaine. Sur les 9 600 habitants de ce quartier, 72% sont locataires et 28% propriétaires.

Le quartier de l’Arsenal

Ce quartier abrite le couvent des Célestins, qui existe depuis le XIVe siècle. D’abord quartier de couvents, puis site militaire et port de commerce, c’est aujourd’hui une zone de loisirs entre la Seine et la Bastille. Dans ce quartier, 60% des biens sont à louer.

Le quartier Notre-Dame

Entre l’Hôtel-Dieu (seul hôpital des 9 premiers arrondissements), le mythique Quai des Orfèvres (préfecture de police) et la cathédrale Notre-Dame de Paris: c’est LE quartier dominant de Paris. Dans le quartier, le parc immobilier est composé d’appartements. 71% des habitants sont locataires et 29% propriétaires.

 

Investissement Locatif 18e – Buttes-Montmartre

• 3% rendement annuel
• 10.600€ prix moyen/m2

Le 18e arrondissement de Paris est l’un des quartiers les plus populaires et touristiques de la capitale, c’est aussi le troisième plus peuplé de la ville avec 199 956 habitants en 2020. Il est composé de deux communes anciennes qui ont fait une fusion en 1860: Montmartre et la Chapelle.

Le 18e est un quartier apprécié des locaux, mais aussi des visiteurs

En effet, il regorge de monuments historiques et de pôles d’attraction comme le Moulin Rouge, le Sacré Cœur situé au sommet de la butte Montmartre, la Place des Abbesses, le vieux Montmartre, le Rocher de la Sorcière ou encore la résidence d’artistes le Bateau-Lavoir.

Très bien situé sur la rive droite de la Seine, à proximité de Clichy, Saint-Ouen et Seine-Saint-Denis, le 18e arrondissement abrite théâtres, restaurants et quartiers animés avec ses cabarets et sa place Pigalle à cheval sur le 9e.

Cet arrondissement attire chaque année de nombreux investisseurs dans les secteurs du tourisme, de l’hôtellerie et de la restauration, mais aussi dans le high-tech et l’industrie française. C’est un excellent secteur si vous désirez acheter pour louer à Paris.

En résumé les chiffres clé:

• Prix moyen au m² : 10 800 € par appartement (de 7 500 € à 15 500 € selon l’emplacement)
• Loyer mensuel moyen : entre 28 € et 42 € par m², selon le type de bien et le quartier
• 3e arrondissement le plus peuplé de Paris, avec une forte demande locative
• Rendement brut moyen : entre 2,5 % et 4,2 %, selon le mode de location et l’emplacement

Envie d’en savoir plus avant d’investir à Paris ? GuestReady peut aider à fournir une estimation du rendement potentiel des investissements immobiliers et peut également vous aider dans la gestion de vos locations à court terme.

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